Opłata adiacencka czy planistyczna?
Kiedy zostanie nam naliczona opłata adiacencka? A może jednak zapłacimy opłatę planistyczną? Czym różnią się te dwie opłaty i kiedy się je ponosi? Pozwólcie, że wyjaśnię na przykładzie…
Wyobraźmy sobie sytuację, w której Pan X, będący właścicielem nieruchomości położonej na przedmieściach, w cichej i spokojnej okolicy, pełnej zieleni, zdecydował się ją podzielić na cztery mniejsze działki. Ich dobre usytuowanie sprawiło, że kilka miesięcy po dokonanym podziale do Pana X zgłosił się Pan Y zainteresowany kupnem jednej z działek za atrakcyjną cenę. Pan X bez wahania sprzedał jedną z wydzielonych działek Panu Y. Czy w związku z tym Pana X będą obciążały jakieś opłaty?
W polskim systemie prawnym funkcjonują dwie opłaty – opłata adiacencka oraz oplata planistyczna, które są bardzo często mylone. W poniższym artykule znajdą Państwo ich krótką charakterystykę.
Opłata adiacencka
Opłata adiacencka to forma daniny publicznej na rzecz gminy lub miasta. Obowiązek jej uiszczenia powstaje w przypadku wzrostu wartości nieruchomości, który jest następstwem podziału przedmiotowej nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa.
Opłata adiacencka ma charakter obligatoryjny. Jest ustalana w formie decyzji administracyjnej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Osobą zobowiązaną do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest zawsze ten podmiot, który był właścicielem nieruchomości w chwili, kiedy zaistniało zdarzenie uprawniające do nałożenia opłaty. W stanie faktycznym przedstawionym na wstępie będzie to zatem Pan X.
Jaka jest jej wysokość?
Wysokość opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wymogiem ustawowym jest to, że opłata ta nie może przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości.
Opłata adiacencka jest uzależniona od wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania podziału. Aby ustalić czy do takiego wzrostu wartości doszło konieczne jest powołanie rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi operat szacunkowy.
Czy organ jest ograniczony ustawowym terminem na wszczęcie postępowania?
Art. 98a §1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że:
„Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne”.
Opłata planistyczna – wysokość i ograniczenie czasowe
O ile przy naliczaniu opłaty adiacenckiej sprzedaż podzielonej nieruchomości nie ma znaczenia, o tyle w przypadku opłaty planistycznej jest to kluczowy czynnik. Kolejnym wymogiem jest to, aby przedmiotowa nieruchomość objęta była ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Podstawą do naliczenia opłaty planistycznej jest art. 36 § 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.”
Warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest również to, aby zbycie nieruchomości na podstawie art. 36 § 4 ustawy z 2003r. nastąpiło w okresie 5 lat, licząc od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie planu miejscowego lub jego zmiany, ponieważ dopiero po wejściu jej w życie aktualizuje się możliwość naliczenia omawianej opłaty.
Kluczową kwestią pozwalającą na odróżnienie opłaty adiacenckiej od opłaty planistycznej jest więc zbycie nieruchomości, które jest podstawą do naliczenia opłaty planistycznej. Przy ustalaniu opłaty adiacenckiej zbycie nieruchomości nie ma znaczenia.
Czy opłaty adiacenckiej i opłaty planistycznej można uniknąć?
Warto mieć na uwadze, że podstawą naliczenia zarówno opłaty adiacenckiej jak i opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości. Dopiero po wykazaniu w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego, że wartość nieruchomości na skutek podziału wzrosła, Pan X byłby obciążony odpowiednimi opłatami.
Również przekroczenie przez uprawniony organ 3-letniego terminu na wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej lub zbycie przez Pana X działki po upływie 5 lat, licząc od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie planu miejscowego lub jego zmiany, w przypadku opłaty planistycznej, spowoduje, że na Pana X nie zostanie nałożony obowiązek ich zapłaty.
Aplikant radcowski Wiktoria Korycka
Comments are closed.