Nie zgadzasz się z uchwałą podjętą przez wspólnotę? Zaskarż ją!

13 września 2024

blog, Blog wewnątrzMożliwość komentowania Nie zgadzasz się z uchwałą podjętą przez wspólnotę? Zaskarż ją! została wyłączona

W drodze uchwały wspólnoty podejmowane są decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej. Ich zakres przedmiotowy jest bardzo zróżnicowany. Uchwały mogą dotyczyć między innymi przyjęcia rocznego planu finansowego, zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, czy też przebudowy lub nadbudowy nieruchomości. Obecnie podejmowanie uchwał odbywa się w kilku trybach:

• głosowanie na zebraniu wspólnoty,
• przez indywidualnego zbierania głosów,
• metodą mieszaną (tj. część głosów można uzyskać na zebraniu, a część w drodze głosowania tzw. „od drzwi do drzwi”),
• bądź online.

Co natomiast dzieje się w przypadku gdy nie zgadzamy się z podjętą przez wspólnotę uchwałę? Kwestie dotyczące zaskarżenia uchwały reguluję wprost ustawa o własności lokali. Zgodnie z tą regulacją właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu:

• niezgodności uchwały z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo
• jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub
• w inny sposób narusza jego interesy.

Ustawa o własności lokali przewiduje zatem trzy przesłanki, w których możliwe jest zaskarżenie uchwały. Dokonując zatem oceny wystąpienia tej przesłanki, Sąd rozstrzygający sprawę musi wyważyć interes właściciela lokalu z uwzględnieniem interesów pozostałych członków wspólnoty. Także w przypadku omawianej przesłanki nie można tego czynić w oderwaniu od konkretnych okoliczności danej sprawy. Nie można bowiem z góry założyć, że interes ogółu zawsze ma znaczenie pierwszorzędne przed interesem jednostki ani odwrotnie. Możliwość zaskarżenia każdej uchwały właścicieli lokali do sądu ma na celu ochronę ich interesów, jak również interesów wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Przepis ten ma na celu unicestwienie zaskarżonej uchwały poprzez jej uchylenie. (K. Buliński Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023.)

Komu przysługuje legitymacja procesowa?

Legitymacja procesowa czynna przysługuje każdemu właścicielowi lokalu, natomiast bierna na mocy ustawy została przyznana wspólnocie mieszkaniowej. Co ważne powództwo, o którym mowa może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodniu od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dna powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jak zabezpieczyć interes wnoszącego pozew?

Należy również wskazać, że mimo, że uchwała została zaskarżona podlega wykonaniu. Sąd może co prawda wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy, aczkolwiek wnioskodawca musi pamiętać aby o to zawnioskować na etapie składania pozwu. Jeśli chodzi o zabezpieczenie w tej sprawie zastosowanie będą mieć przepisy art. 730¹ kpc i następne, zgodnie z którymi to udzielenia zabezpieczenia może żądać każda strona lub uczestnik postępowania, jeżeli uprawdopodobni roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie.

Zaznaczyć również należy, że Sąd zgodnie z art. 738 k.p.c. rozpoznaje wniosek o udzielenie zabezpieczenia w jego granicach, biorąc za podstawę rozstrzygnięcia materiał zebrany dotychczas w sprawie. Dokonanie zabezpieczenia uzależnione jest zatem od tego, czy w sprawie istnieją podstawy zabezpieczenia. Są to okoliczności merytoryczne, od których istnienia uzależnione. Powołane przepisy powoduje obecnie dwie podstawy do udzielenia zabezpieczenia i muszą one zostać wykazane łącznie.

 

---