Wynagrodzenie za korzystanie z lokalu po ustaniu stosunku najmu
Czy właścicielowi przysługuje wynagrodzenie za korzystanie z lokalu po ustaniu stosunku najmu? Działając na rynku nieruchomości wynajmujący muszą być przygotowani na wiele niespodziewanych sytuacji. Nierzadko ich inicjatorem jest najemca, który w dniu zawarcia umowy deklarował, że będzie wywiązywał się ze swoich zobowiązań w sposób zgodny z postanowieniami umowy. Warto również pamiętać, że Najemca w momencie podpisania umowy najmu zobowiązuje się również do płacenia comiesięcznego czynszu i opłat zgodnie z postanowieniami umowy. Rzeczywistość jednak bywa różna i dochodzi do sytuacji gdzie wynajmujący jest zmuszony rozwiązać umowę z najemcą z uwagi na zaległości w wyżej wskazanych zobowiązaniach co w rezultacie zmusza wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu lokalu. W takich sytuacjach wynajmujący wzywa najemcę do opuszczenia, opróżnienia i przekazania mu lokalu we wskazanym terminie, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.
Co jednak w przypadku, gdy najemca nie opuści lokalu w terminie? Czy wynajmującemu przysługuje odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu przez najemcę?
Zdaniem Sądu Najwyższego istnieje możliwość dochodzenia przez właściciela nieruchomości wynagrodzenia za korzystanie z lokalu po ustaniu stosunku najmu, a więc za czas, kiedy najemca utracił tytuł prawny do zajmowania lokalu. W sytuacji niezwrócenia przedmiotu najmu istnieje możliwość oparcia roszczeń z tytułu posiadania rzeczy zarówno na podstawie kontraktowej, jak i na przepisach o ochronie własności. Wyrok SN z 14.06.2023 r., II CSKP 1480/22, LEX nr 3571812.
Zgodnie z zasadą odpowiedzialności kontraktowej, dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Ponadto art. 675 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks Cywilny (dalej jako k.c.) wskazuję, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym lecz nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
Należy pamiętać, że zgodnie z zasadą swobody umów wyrażoną w art. 3531 k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, o ile jego treść lub cel nie sprzeciwia się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zasada ta znajduje odniesienie również do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Ponadto, w ramach swobody umów strony mogą ustalić, że dłużnik będzie zobowiązany do zapłaty określonej sumy pieniędzy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, nawet wówczas, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania będzie następstwem okoliczności, za które z mocy ustawy nie ponosi odpowiedzialności.
Warto zatem znać swoje prawa i zabezpieczyć je już na etapie sporządzania umowy aby móc później łatwo uniknąć problemów z kłopotliwym najemcą.
Aplikant radcowski Mateusz Kiraga
Comments are closed.