ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA RYNKU WTÓRNYM
- Na co szczególnie zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, bądź też domu dla własnych celów lub też w celu zainwestowania posiadanych przez nas środków, by bez przeszkód cieszyć się z zakupu?
Przede wszystkim zaczynamy od sprawdzenia stanu prawnego wybranej przez nas nieruchomości. W tym celu musimy zapoznać się z księgą wieczystą. Jest to prosta czynność, a treść księgi wieczystej można przejrzeć poprzez elektroniczne księgi wieczyste udostępnione dla każdego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Wystarczy znać numer księgi, którą powinien udostępnić nam sprzedający. W ten sposób sprawdzimy kto jest właścicielem nieruchomości, ale również to czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, nie została wszczęta egzekucja z nieruchomości. Dowiemy się również czy dla nieruchomość nie zostały ustanowione służebności lub sama nieruchomość może być takimi służebnościami obciążona np. ze względu na brak dostępu do drogi publicznej. W księdze wieczystej mogą znajdować się również ostrzeżenia co do tego, że stan nieruchomości ujawniony w księdze nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym a co do nieruchomości toczą się postępowania i ktoś zgłosił swoje prawo do nieruchomości.
Warto również oczywiście sprawdzić sąsiedztwo nieruchomości tzn. czy w pobliżu nie znajdują się obiekty czy też nie jest prowadzona działalność, która może być w przyszłości uciążliwa.
- Co dla potencjalnego nabywcy oznacza, że nieruchomość jest obciążona hipoteką?
Osoba, która nabywa taką nieruchomość musi mieć świadomość, że zmiana właściciela nie spowoduje wygaśnięcia hipoteki. Taka hipoteka obciąża nieruchomość w związku z istniejącym długiem po stronie właściciela nieruchomości, bądź też nawet innej osoby. Np. na zakup nieruchomości mógł zostać zaciągnięty kredyt, którego spłata jest właśnie zabezpieczona w ten sposób. Jeżeli istniejący dług nie będzie spłacany przez osobę zobowiązaną może to spowodować, że wierzyciel będzie chciał się zaspokoić właśnie z tej nieruchomości.
- Czy zawarcie umowy przedwstępnej jest to konieczne i czy treść takiej umowy jest dowolna?
Nie ma obowiązku zawierania takiej umowy, ale jest to korzystne w sytuacji, gdy nie możemy z różnych względów podpisać od razu umowy właściwej np. oczekujemy na udzielenie kredytu przez bank, a jesteśmy pewni, co do zakupu. Daje nam to możliwość odłożenia w czasie takiej transakcji z jednoczesnym zobowiązaniem, że taka umowa zostanie zawarta na warunkach, które określimy w umowie przedwstępnej. Co do formy umowy przedwstępnej w przypadku sprzedaży nieruchomości, aby w pełni się zabezpieczyć warto zawrzeć taką umowę w formie aktu notarialnego. Jeżeli podpisana przez nas umowa jest w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego nie powoduje to, że taka umowa jest nieważna. Ale warto wiedzieć, że zawarcie umowy w formie aktu notarialnego daje nam możliwość przymusowego egzekwowania od drugiej strony zawarcia umowy przed sądem. Orzeczenie sądu zastąpi nam oświadczenie drugiej strony, bądź też obu stron w zależności od treści wyroku i przeniesienie własności dochodzi do skutku, mimo że druga strona nie stawiła się u notariusza i aktu nie podpisała. Inna forma umowy nie daje nam niestety takiej możliwości. Możliwe jest wtedy jedynie dochodzenia naprawienia szkody, którą ktoś poniósł licząc, że umowa zostanie zawarta.
- Na co jeszcze warto zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej?
Z perspektywy obu stron umowy ważny jest oczywiście termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej umowy przenoszącej własność. Strony określają do jakiej daty należy stawić się u notariusza i taką umowę podpisać. Umowa taka powinna również określać cenę nieruchomości, wskazywać zasady wpłaty i zwrotu zaliczki bądź zadatku. Jeżeli chodzi o ostateczną umowę warto zwrócić uwagę na termin wydania nieruchomości i ewentualne zabezpieczenie tego obowiązku. Warto również pomyśleć o postanowieniach dotyczących odstąpienia od umowy w przypadku naruszenia przez strony postanowień umowy nie tylko tych dotyczących zawarcia przyszłej umowy w terminie wyznaczonym.
- Zadatek czy zaliczka – czy jest jakaś różnica?
Tak, zadatek i zaliczka to dwie różne instytucje i odnoszą różne skutki, więc warto znać różnice. To jakie znaczenie nadamy kwocie wpłaconej przed uiszczeniem całej ceny zależy od woli stron. Jeżeli strony zdecydują się, że wpłacona kwota stanowi zaliczkę to zostanie ona zaliczona na poczet należnej ceny. Natomiast w przypadku, gdy umowa ostateczna nie zostanie zawarta zaliczka podlega zwrotowi w takiej wysokości w jakiej została wpłacona. Zaliczka zatem stanowi część ceny, natomiast w żaden sposób nie zabezpiecza nam umowy.
Jeżeli chodzi o zadatek to tak samo jak przy zaliczce po podpisaniu umowy przyrzeczonej zostaje ona zaliczona na poczet ceny sprzedaży. Natomiast odmienne skutki są w przypadku, gdy strony nie podpiszą ostatecznej umowy. Zadatek zostanie zwrócony w sytuacji rozwiązania umowy przedwstępnej przez obie strony, a także gdy do zawarcia umowy ostatecznej nie doszło z winy obu stron oraz z powodu okoliczności za które żadna ze stron nie odpowiada.
Co najistotniejsze zadatek daje stronom możliwość odstąpienia od umowy, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron. Jeżeli stroną odstępującą od umowy jest osoba, która otrzymała zadatek może go ona zatrzymać. Natomiast osoba, która go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W umowie warto doprecyzować okoliczności dotyczące zaliczki lub zadatku.
- Czy istnieje maksymalna wysokość takiej zaliczki i zadatku?
Żadne przepisy nie regulują wysokości zaliczki i zadatku oraz relacji pomiędzy wysokością zadatku a wysokością ceny całkowitej nieruchomości. Ostatnio ta kwestia była przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, który potwierdził, że pozostawione to jest swobodnemu uznaniu stron umowy. Nawet wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru, choć zwykle jest to niewielka kwota w stosunku do ceny. Jednak wyłącznie od stron zależy, czy ustalą zadatek na innym poziomie, nawet jeśli przekroczy połowę wartości całego kontraktu. Konkluzja Sądu była taka, że nawet jeżeli zawarcie umowy z zastrzeżonym wysokim zadatkiem doprowadziło stronę do niekorzystnych skutków w postaci utraty pieniędzy, to postanowień umowy należy dotrzymywać.
r.pr. Marta Biernacka
Comments are closed.