Zniesienie współwłasności
Czy wiesz czym jest współwłasność? A może dotyczy właśnie Ciebie? Chciałbyś uregulować sprawy prawne swojej nieruchomości? A może nieruchomość po dziadkach obciążona jest właśnie prawem współwłasności?
„Sprostowanie” prawnych zawiłości związanych z własnością nieruchomości bywa czasem nie lada wyzwaniem. Sytuacja ta nie jest rzadka, a powodem tego często bywają błędy lat ’80.Ale zacznijmy od początku, czyli od tego jakie są sposoby na zniesienie współwłasności.
Sposoby zniesienia współwłasności
Kodeks cywilny przewiduje trzy różne sposoby zniesienia współwłasności:
- podział fizyczny rzeczy (polegający na przekazaniu każdemu ze współwłaścicieli po części rzeczy)
- przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem dokonania przez niego spłaty pozostałych współwłaścicieli (polegającej na zapłacie pieniędzy w wysokości równej wartości udziałów przysługujących do tej pory współwłaścicielom)
- sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.
Każdy z tych sposobów można zrealizować:
- w ramach umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami;
- w sądowym zniesieniu współwłasności.
Umowne zniesienie współwłasności
Umowne zniesienie współwłasności będzie możliwe, jeśli współwłaściciele osiągną porozumienie co do tego, że:
- wszyscy chcą znieść współwłasność
- wszyscy chcą znieść współwłasność w ten sam sposób i na takich samych zasadach
Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości w taki sposób konieczne będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. W przeciwnym wypadku umowa współwłaścicieli będzie nieważna.
Sądowe zniesienie współwłasności
We wniosku należy wskazać proponowany przez wnioskodawcę sposób zniesienia współwłasności tj. podział fizyczny nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli lub przejęcie nieruchomości przez jednego, który spłaca pozostałych według wartości przypadających im udziałów w nieruchomości. Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do wartości nieruchomości sami ustalają wysokość spłat. A jeżeli współwłaściciele nie są w stanie określić wartości nieruchomości i wartości przypadających im udziałów lub jest między nimi spór co do tych wartości – sąd powołuje biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości.
W uzasadnionych wypadkach spłaty mogą zostać odroczone lub rozłożone na raty jednak na okres nie dłuższy, niż 10 lat.
Można dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości na 3 sposoby.
- Poprzez podział fizyczny nieruchomości. na kilka mniejszych działek bądź wydzielenie w domu mieszkalnym dwóch lub większej ilości samodzielnych lokali mieszkalnych. Taki sposób podziału będzie jednak niemożliwy, jeśli okaże się sprzeczny z przepisami ustawylub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo gdy pociągałby za sobą istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości..
- Drugim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest przyznanie nieruchomości na wyłączą własność na rzecz jednego lub kilku z dotychczasowych współwłaścicieli z jednoczesnym zobowiązaniem go do spłaty odpowiedniej części na rzecz pozostałych.
W przypadku gdy kilku dotychczasowych współwłaścicieli chce przejąć nieruchomość na własność, wówczas to sąd decyduje, któremu z nich przypadnie nieruchomość. Decyzja ta jest podejmowana w oparciu o wiele argumentów, takich jak stopień związania z daną nieruchomością, wartość dokonanych na nią nakładów, sytuacja rodzinna i majątkowa (czy daje możliwość spłaty), posiadanie innych nieruchomości itd. Okoliczności te należy wykazać przed sądem w trakcie postępowania dowodowego.
Nie ma możliwości, by nieruchomość została przyznana jednemu ze współwłaścicieli, w sytuacji gdy nie chce on przejąć jej na własność. Sąd nie może w brew woli uczestnika postepowania przyznać mu prawa majątkowego i zasądzić od niego na rzecz innego uczestnika spłatę lub dopłatę.
Jeżeli nikt spośród uczestników postępowania nie będzie chciał stać się właścicielem rzeczy wspólnej, jedynym rozwiązaniem pozostanie sprzedaż licytacyjna nieruchomości lub zbycie jej na wolnym rynku.
- Zatem trzecim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest zarządzenie jej egzekucyjnej sprzedaży, a następnie rozdzielenieuzyskanych w ten sposób środków pomiędzy współwłaścicieli.
Taki sposób podziału jest najmniej korzystny dla współwłaścicieli z uwagi na koszty , które musza ponieść. Najpierw trzeba bowiem ponieść koszty postępowania sądowego, w tym koszty wyceny biegłego, następnie nieruchomość sprzedawana jest na licytacji przez komornika, który z zapłaconej kwoty odlicza swoje wynagrodzenie i koszty sprzedaży.
Gdy toczy się już postepowanie sądowe jego uczestnicy mogą złożyć zgodny wniosek o zawieszenie postepowania i próbować sprzedać nieruchomości na wolnym rynku.
Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu – można zainicjować postępowanie o zniesienie współwłasności w każdym czasie.
Czy są jakieś różnice w zniesieniu współwłasności, jeżeli nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne?
Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. Co do zgodności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej wypowiada się biegły sądowy z zakresu rolnictwa.
W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.
Jeżeli te warunki spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.
Sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego na wniosek wszystkich współwłaścicieli oraz w przypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.
Wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat z gospodarstwa rolnego ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia.
W razie braku takiego porozumienia spłaty przysługujące współwłaścicielom mogą być obniżone. Przy określaniu stopnia ich obniżenia bierze się pod uwagę:
- typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności;
- sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania
Obniżenie spłat nie wyklucza możliwości rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu ich zapłaty.
Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, a następnie wchodzące w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać – proporcjonalnie do wielkości ich udziałów – korzyści które uzyskał z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa.
Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy.
r. pr. Aneta Woźniak
Comments are closed.