SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ
Wyobraźmy sobie taką sytuację: kupujesz działkę np. budowlaną; wszystko wydaje się iść po Twojej myśli – umowa sporządzona, dokumentacja sprawdzona – jest OK. Po czym okazuje się, że działka nie ma wyznaczonej drogi dojazdowej, mimo że droga faktycznie istnieje. Właścicielem drogi jest sąsiad, który może nie wyrazić zgody na użytkowanie. Co robisz? Z pomocą przychodzą zawsze przepisy prawa.
Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić jedynie wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.
W ustawie nie znajdziemy pojęcia „odpowiedniego dostępu”, co nakazuje przyjąć, że chodzi o jego potoczne rozumienie. W tym zaś ujęciu „odpowiedni” to „odpowiadający przeznaczeniu”, „spełniający wymagane warunki”. O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decydują więc za każdym razem indywidualne okoliczności konkretnej sprawy.
Służebność drogi koniecznej może powstać na skutek umowy właścicieli, orzeczenia sądu, wskutek zasiedzenia (art. 292 k.c.) oraz na mocy decyzji administracyjnej, jednakże ten tryb występuje wyjątkowo rzadko.
Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z orzecznictwem sądów odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy.
Właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi koniecznej oraz właściciel nieruchomości przez którą taka służebność ma przebiega mogą zawrzeć umowę, w której ustanowią służebność drogi koniecznej. W takiej sytuacji umowa powinna określać przynajmniej przebieg drogi koniecznej, a także wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości, która ma zostać obciążona. Umowa o ustanowieniu drogi koniecznej powinna mieć formę aktu notarialnego, zatem konieczne będzie udanie się do notariusza.
W sytuacji, w której nie jest możliwe umowne ustanowienia drogi koniecznej, chociażby dlatego, że właściciele nieruchomości sąsiednich nie wyrażają zgody na ustanowienie służebności lub nie ma porozumienia co do wynagrodzenia, właściciel nieruchomości, którego nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, może wnieść o jej sądowne ustanowienie.
Wówczas należy złożyć do Sądu wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sądem właściwym jest sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Do wniosku należy dołączyć załączniki, przede wszystkim odpis z księgi wieczystej, jeżeli jest dla nieruchomości prowadzona albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów.
Od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł.
Poza wnioskodawcą, uczestnikami postępowania o ustanowienie drogi koniecznej są:
-
-
- właściciele bądź współwłaściciele nieruchomości,
- użytkownicy wieczyści nieruchomości, którzy mają zostać obciążeni,
- osoby, które władają całością tych nieruchomości lub ich częścią (jeśli przez tę część droga ma przebiegać),
- posiadacze samoistni tych nieruchomości.
-
Po przeprowadzeniu dowodów zawnioskowanych przez strony lub dopuszczanych przez sąd z urzędu, sąd zamyka rozprawę. Te dowody to czasem zeznania świadków i przesłuchanie stron. Przesłuchanie stron ma na celu ustalenie czy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznego w ogóle lub czy dostęp ten jest odpowiedni oraz ustalenia jaki przebieg służebności byłby najmniej uciążliwy. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne, jednakże zasadą jest, że oględziny są przeprowadzane przez Sąd.
W postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej istotny jest dowód z opinii biegłego sądowego. Wyznaczenie przebiegu drogi koniecznej wymaga bowiem posiadania wiadomości specjalnych, których sąd nie posiada. Co do zasady, w takich sprawach powołani biegli geodeci przedstawiają w opinii kilka wariantów przebiegu drogi koniecznej (o ile możliwy jest więcej niż jeden), a sąd dokonuje wyboru.
W przedmiotowym postępowaniu o wynagrodzeniu na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej orzeka się z urzędu, co oznacza że sąd ma obowiązek ustalenia wynagrodzenia. W sytuacji, w której uprawniony nie zrzekł się tego wynagrodzenia i nie zgadza się na określenie jego wysokości zgodnie z propozycją zobowiązanego, sąd zobligowany jest do przeprowadzenia – wszystkich dowodów przydatnych do prawidłowego ustalenia rozmiaru tego świadczenia – najczęściej poprzez przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy.
Postępowanie sądowe kończy wydanie przez sąd orzeczenia, które musi zawierać:
-
-
- ustanowienie służebności drogi koniecznej;
- określenie nieruchomości władnącej;
- określenie przebiegu drogi koniecznej w odniesieniu do mapy biegłego geodety oraz określenie nieruchomości obciążonej;
- zaznaczenie, iż mapa biegłego geodety stanowi integralną część orzeczenia o ustanowieniu drogi koniecznej;
- orzeczenie o wynagrodzeniu za służebność.
-
W przypadku nierespektowania przez właściciela nieruchomości obciążonej postanowienia sądu, a zatem uniemożliwianie wykonywania tej służebności lub jej utrudniania właściciel ma do dyspozycji instrumenty prawne do ochrony swojego prawa, jest to jednak szeroki temat – na następne artykuły.
Pamiętajcie: podczas planowanego zakupu nieruchomości, koniecznie sprawdźcie czy ma ona prawnie zabezpieczony dostęp do drogi dojazdowej. Najczęściej udziały w drodze prywatnej zakupuje się bezpośrednio wraz z działką.
r.pr. Milena Czuczwara
Comments are closed.