najem a dzierżawa

Dzisiaj pochylimy się nad problematyką umowy najmu oraz umowy dzierżawy. Często przemieszczając się po mieście możemy dostrzec banery 'wynajmę plac', 'wydzierżawię działkę', 'wynajmę lokal', ale tak naprawdę nie przechodzi nam przez myśl, czemu jest napisane tak, a nie inaczej. Nie zastanawiamy się, czym te umowy się w zasadzie różnią, choć oba pojęcia są nam dobrze znane.

W celu porządkowania informacji przybliżmy, czym są te umowy:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez oznaczony bądź nieoznaczony czas, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez oznaczony lub nieoznaczony czas, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Z tego wynika, że są one bardzo do siebie zbliżone.

W istocie tak właśnie jest, jednakże jak się przyjrzymy dokładnie definicjom, to przy umowie najmu widzimy tylko „oddanie rzeczy do używania”, a przy dzierżawie „oddanie rzeczy od używania i pobierania pożytków”. W tym zabiegu upatrujemy podstawowej różnicy. Zatem, przy najmie nie pobieramy pożytków z wynajmowanej rzeczy, natomiast przy dzierżawie tak.

Czym konkretnie są pożytki?

Pożytki, najprościej ujmując, są to prawa, które nam przysługują z jakiegoś tytułu. Wyróżniamy pożytki naturalne, cywilne oraz pożytki prawa. Pożytki naturalne to przykładowo plony, które wyrosły na naszej ziemi, pożytki cywilne to są np. dochody, które uzyskujemy na podstawie jakiegoś stosunku prawnego, natomiast pożytki prawa to może być np. dochód, który przynosi nam jakieś prawo zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Możemy tu wyróżnić odsetki od przysługującej nam wierzytelności.

Wracając do pierwotnego tematu, gdy dzierżawimy np. grunt rolny to pożytkami będą plony, które uzyskamy. Możemy je zebrać i sprzedać.

Co w przypadku, gdy potrzebujemy lokalu, w którym będziemy prowadzić działalność gospodarczą? Powinniśmy zawrzeć umowę najmu czy dzierżawy?

W praktyce, w zdecydowanej większości, będzie to umowa najmu, ponieważ lokal jest oddawany do używania, a nie do pobierania pożytków, choć dochód, jaki z niego byśmy uzyskali może kojarzyć się ze wspomnianym powyżej pożytkiem. Wypracowany zysk nie jest pożytkiem z lokalu.

Kiedy lokal będzie przedmiotem dzierżawy?

Dzierżawa byłaby w przypadku, gdy wzięlibyśmy powierzchnię, którą następnie byśmy podnajęli kolejnym osobom i w ten sposób pobierali pożytki w formie czynszu z podnajętych lokali.

Na jaki okres możemy zawrzeć umowę dzierżawy, a na jaki umowę najmu?

Te umowy również różnią się między sobą w tej kwestii, a dokładnie mowa tu o maksymalnym czasem trwania. Umowę najmu możemy zawrzeć na 10 lat, a gdy jesteśmy przedsiębiorcami to 30 lat. W przypadku upływu tego terminu – odpowiednio 10 i 30 lat – umowa przekształca się na umowę na czas nieoznaczony.

Dzierżawę można zawrzeć na 30 lat – niezależnie czy jesteśmy przedsiębiorcami czy nie. Po 30 latach, tak jak przy najmie, umowa będzie przekształcać się na czas nieoznaczony.

Przy okazji poruszania problematyki terminów warto wskazać na pewną rzecz. Niezależnie od tego jak nazwiemy swoją umowę to ostatecznie decyduje treść umowy a nie nagłówek. Można się natknąć na przypadki, gdy umowa została nazwana „umową dzierżawy”, a w rzeczywistości mamy do czynienia z najmem. Taki zabieg polega na „oszukaniu” w zakresie terminów. Gdyby to była umowa najmu to przy upływie 10 lat, umowa stałaby się umową na czas nieokreślony, a jak nazwiemy to dzierżawą i określimy czas trwania na 30 lat to teoretycznie po upływie 10 lat nie powinna przekształcić się na czas nieokreślony, przez łatwiej będzie nam ją wypowiedzieć. Jednakże, w praktyce tak to nie działa.

Ostatecznie, o umowie decyduje treść oraz cel, a takie zabiegi okazują się w praktyce nieskuteczne, ponieważ w razie sporu sąd i tak ustali z jaką umową mamy do czynienia.

 


 

Piotr Głogowski

Piotr Głogowski