Księgi wieczyste

15 stycznia 2021

blog, Blog wewnątrzMożliwość komentowania Księgi wieczyste została wyłączona

Dziś omówimy temat ksiąg wieczystych, a mianowicie czym tak właściwie jest księga wieczysta, co się w niej znajduję oraz kiedy warto ją sprawdzić.

 

 Czym jest księga wieczysta?

Zacznę od tego, że w zamierzchłych czasach istniał tak zwany akt posiadania nieruchomości, który stanowił dowód właściciela. Obecnie oprócz aktów notarialnych mamy w Polsce księgi wieczyste. Księga wieczysta stanowi publiczny i jawny rejestr praw związanych z określoną nieruchomością, choć co istotne nie każda nieruchomość musi posiadać księgę wieczystą.

 

Po co są tak właściwie prowadzone księgi wieczyste i kto je prowadzi?

Celem prowadzenia księgi wieczystej jest zapewnienie bezpiecznego obrotu nieruchomościami.  Prowadzone są one przez Sądy Rejonowe, wydziały wieczystoksięgowe. O tym, który sąd i który wydział wieczystoksięgowy powinien prowadzić księgę wieczystą dla danej nieruchomości decyduje położenie tej nieruchomości, tzw. właściwość miejscowa sądu.

 

Księgami wieczystymi rządzi kilka zasad, najważniejsze z nich to:

• • • • Zasada jawności księgi wieczystej – co oznacza, że każdy kto ma w tym interes może sprawdzić księgę wieczystą;
      • Zasada Rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która zakłada przyjęcie założenia, że stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym;
      • Zasada pierwszeństwa praw wpisanych – czyli wszystkie prawa, które są wpisane do księgi wieczystej, mają pierwszeństwo przed tymi, które nie są wpisane.

Jak wspomniałam wyżej, księgi wieczyste mają zapewnić nam bezpieczny obrót nieruchomościami. Zatem co można znaleźć w takiej księdze wieczystej?

Księgi Wieczyste pełnią dla nieruchomości analogiczną rolę co dowód osobisty dla osoby fizycznej. Zawierają wszystkie informacje pozwalające prawidłowo zidentyfikować samą nieruchomość i jej właścicieli. Dane podzielone są na cztery działy, z których każdy jest równie istotny.

Dział I pełni funkcję typowo informacyjną, ponieważ informuje o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, obecnych na niej zabudowaniach, a także jej przeznaczeniu czyli sposobie użytkowania. W dziale I znajduje się również spis praw związanych z własnością. Oprócz tego, z Działu I dowiemy się, jakie prawa przysługują nam jako właścicielowi danej nieruchomości, np. czy możemy poruszać się po innych działkach, na jakich zasadach możemy korzystać z parkingów.

W dziale II znajdują się dane dotyczące kwestii własnościowych nieruchomości, a więc m.in. kto jest jej właścicielem, czy też na nieruchomości istnieje współwłasność.

Dział III zawiera spis ograniczonych praw rzeczowych istniejących na nieruchomości, a także obciążających ją roszczeń czyli np. znajdziemy tu takie informacje, jak to, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywotniego zamieszkania, użytkowania, służebności, odkupu lub pierwokupu.

Dział IV to miejsce, w którym znajdują się wpisy dotyczące hipotek, a więc ewentualnego obciążenia nieruchomości.

 

W jaki sposób możemy sprawdzić co znajduje się w księdze wieczystej?

Są dwie możliwości zapoznania się z treścią księgi wieczystej – zapoznanie się z wersją papierową księgi wieczystej lub wersją elektroniczną. Wersja papierowa znajduje się w Sądzie Rejonowym, w rejonie, w którym znajduje się nieruchomość. W tym przypadku najczęściej wystarczy umówić się w sądzie na przeglądanie księgi wieczystej.

Rozwój technologiczny i wzrost obrotu nieruchomościami spowodował, że księgi wieczyste zdigitalizowano i mają one teraz też formę elektroniczną. Elektroniczne księgi wieczyste są udostępniane na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy wpisać numer księgi w wyznaczonym miejscu i przejść do przeglądania wpisów. Wszystkie nowe księgi wieczyste są zakładane w bazie cyfrowej. Jednak niektóre, najczęściej stare księgi, zwłaszcza te prowadzone przez sądy rejonowe w mniejszych miejscowościach, wciąż funkcjonują w tradycyjnej, papierowej formie.

 

 Jak znaleźć numer księgi wieczystej?

Faktycznie problem pojawia się, wówczas gdy nie znamy numeru księgi wieczystej, a nasze wiadomości na temat nieruchomości ograniczają się jedynie do adresu lub numeru działki.
W takim przypadku można złożyć wniosek o pozyskanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów w Wydziale Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego. Można także złożyć wniosek o pozyskanie numeru księgi wieczystej w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości. W obu przypadkach należy wskazać interes prawny w przeglądaniu księgi wieczystej. A to, czy interes zostanie oceniony jako wystarczający, jest uznaniową decyzją urzędnika.

 

Kiedy w takim razie warto sprawdzić księgę wieczystą i na co zwrócić uwagę przy jej przeglądaniu?

Oczywiście księgę wieczystą należy sprawdzić przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości. Jest dużo istotnych kwestii, które należy zweryfikować – dla przykładu należy upewnić się, czy adres podany w księdze wieczystej pokrywa się z rzeczywistą lokalizacją mieszkania, należy zweryfikować powierzchnię nieruchomości oraz ilość i rodzaj wpisanych pomieszczeń. Sprawdzamy, jaki jest wpisany rodzaj przeznaczenia lokalu oraz czy księga zawiera wpisy o pomieszczeniach przynależnych do mieszkania, które również chcemy kupić (np. miejsce postojowe czy komórka lokatorska). Przede wszystkim należy sprawdzić, czy osoba podająca się za właściciela mieszkania, faktycznie jest ujawniona w księdze wieczystej – także weryfikujemy imię i nazwisko oraz numer PESEL, jeśli jest wpisany. Jeśli mieszkanie jest przedmiotem współwłasności, należy się upewnić, czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na jego sprzedaż. Sprawdzamy, czy nie ma tu wpisanych służebności obciążających nieruchomość, np. służebność osobista mieszkania (bo zapewne nikt nie chciałby nabyć mieszkania z tzw. dożywotnikiem). No i oczywiście sprawdzamy czy nieruchomość obciążona jest hipoteką. Nie ma zakazu sprzedawania czy kupowania nieruchomości z wpisaną do nich hipoteką. Trzeba się jednak liczyć z tym, że hipoteka obciąża nieruchomość, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. To, że nieruchomość zmieniła właściciela, nie będzie stanowiło przeszkody do jej zlicytowania.

 

---