Sprzedaż działki
Chcąc sprzedać działkę, właściciel musi dopełnić określonych prawem warunków. Przede wszystkim każda nieruchomość, bez względu czy jest to działka budowlana czy rolna aby mogła być przedmiotem sprzedaży powinna mieć założoną księgę wieczystą.
Innym zagadnieniem jest dostęp do drogi publicznej. Chociaż formalnie nie ma zakazu sprzedaży działek nie mających dostępu do drogi publicznej to w praktyce Sąd może odmówić założenia dla takiej działki księgi wieczystej co spowoduje, że nie będzie ona mogła stać się przedmiotem sprzedaży a transakcja uznana będzie za wadliwą (uchwała Sądu Najwyższego III CZP 34/09, postanowienie SN CSK 411/14). Ponadto w przypadku braku dojazdu do działki nie otrzymamy zezwolenia na budowę ani też na inną inwestycję.
Oznacza to, że w przypadku gdy działka jest wydzielona z większej powierzchni, a nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej, właściciel musi wytyczyć ze swojej nieruchomości działkę, która będzie drogą dojazdową (art. 93 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jeżeli działka podlegająca sprzedaży jest położona w taki sposób, że pomiędzy nią a drogą publiczną są działki należące do osób postronnych, właściciel musi ustanowić służebność na nieruchomości innego właściciela. Służebność taka może zostać ustanowiona na podstawie umowy (obowiązkowo zawartej w formie notarialnej), a następnie wpisanej do księgi wieczystej lub , w przypadku gdy strony nie dojdą do porozumienia, właściciel chcący uzyskać dostęp do drogi publicznej musi wystąpić do sądu o ustanowienie drogi koniecznej (art. 145 kodeksu cywilnego). Niestety postępowanie sądowe o ustanowienie drogi koniecznej jest czasochłonne dlatego każdy właściciel rozważając możliwość sprzedaży działki, nawet w odległej przyszłości powinien wcześniej podąć kroki prawne w tym kierunku. Jeżeli wytyczona droga (niebędąca drogą publiczną) stanowi dojazd również do innych działek, to każdy z właścicieli przylegających działek powinien stać się współwłaścicielem drogi w części ułamkowej. Przy czym należy podkreślić, że prawo do korzystania z takiej drogi nie jest uzależnione od wartości udziału.
Jeżeli już działka spełnia wyżej wymienione wymagania możemy przystąpić do sprzedaży. Aby transakcja mogła być zrealizowana musimy przedłożyć u notariusza stosowne zaświadczenia.
- Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wydawane przez Urząd Gminy
- Wypis z rejestru gruntów (z adnotacją, że jest przeznaczony do wpisu do ksiąg wieczystych), dokument wydawany na wniosek przez Wydział Geodezji Starostwa Powiatowego (ważny przez 3 miesiące od wydania).
- Wyrys z mapy ewidencyjnej (z adnotacją, że jest przeznaczony do wpisu do ksiąg wieczystych) wydawany na wniosek przez Wydział Geodezji Starostwa Powiatowego.
- Zaświadczenie o planie urządzenia lasu (dotyczy również działki wydzielonej na drogę dojazdową) wydawane przez Starostę Powiatowego.
- Zaświadczenie wydane przez naczelnika Urzędu Skarbowego, że właściciel nie zalega z podatkiem od spadków i darowizn – dotyczy przypadków gdy właściciel nabył działkę w drodze dziedziczenia darowizny lub podziału nieruchomości.
Wyżej wymienione dokumenty wydawane są przez urzędy właściwe dla miejsca położenia nieruchomości.
Do sporządzenia umowy sprzedaży notariusz może domagać się też innych dokumentów, również od nabywców na przykład o rozdzielności majątkowej osób będących w związku małżeńskim. Dlatego przy umawianiu terminu na podpisanie umowy warto poprosić o wykaz dokumentów, które będą niezbędne do sporządzenia umowy.
Aplikant radcowski Wiktoria Korycka
Comments are closed.