Służebności

11 sierpnia 2021

blog, Blog wewnątrzMożliwość komentowania Służebności została wyłączona

Czym są służebności, jakie są ich rodzaje i sposoby powstawania, kiedy wygasają oraz jakie uprawnienia przysługują, gdy nie są respektowane. W tym wpisie postaram się wyjaśnić wszystkie te zagadnienia oraz wskazać najważniejsze kwestie.

 

Co to jest służebność?

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość. Ogranicza ona prawo własności tej nieruchomości tzw. nieruchomości obciążonej, zwiększając jednocześnie użyteczność innej nieruchomości tzw. władnącej albo zaspokajając potrzeby innej osoby.

 

Jakie są rodzaje służebności?

Wyróżniamy trzy rodzaje służebności:

1. Gruntowe;
2. Osobiste;
3. Przesyłu;

 

Służebność gruntową

• ustanawia się w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej kosztem nieruchomości obciążonej;
• przysługuje każdoczesnemu właścicielowi oznaczonej nieruchomości bez względu na to, czy jest to osoba fizyczna, czy prawna;
• jest zbywalna i dziedziczna;
• może być służebnością czynną – polegającą na ingerowaniu przez właściciela nieruchomości władnącej w sferę prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej np. służebności drogowe – przejazdu, przechodu; albo służebnością bierną – gdy właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek powstrzymać się od określonych działań np. wznoszenia budynku, albo od określonych uprawnień np. prawa wchodzenia na grunt sąsiedni.

 

służebność wygasa:

• jeśli nie wykonuje się jej przez 10 lat;
• na mocy orzeczenia sądu – gdy właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeśli wskutek zmiany stosunków stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej lub też bez wynagrodzenia, jeśli utraciła ona dla nieruchomości władnącej znaczenie.

 

Służebności osobiste:

• To prawo, które polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada służebności gruntowej.
• Ma na celu zaspokajanie osobistych potrzeb osoby fizycznej.
• Wygasa najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej, nie przechodzi na spadkobierców i jest niezbywalna.
• Nie można jej nabyć przez zasiedzenie.

 

Służebność przesyłu:

przysługuje przedsiębiorcy zamierzającemu wybudować lub którego własnością są urządzenia, służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne.

 

Jakie są sposoby powstawania służebności?

W przypadku służebności gruntowych:

• na skutek zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej oraz nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej, w formie aktu notarialnego, bowiem dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej wymagana jest forma aktu notarialnego;
• w drodze zasiedzenia – tylko w przypadku służebności gruntowej, która polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
• na mocy orzeczenia sądu lub ugody sądowe j- np. w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez jej fizyczny podział oraz obciążenie poszczególnych wydzielonych części służebnościami.
• na skutek wydania decyzji administracyjnej (wywłaszczeniowej).

 

w przypadku służebności osobistych:

• na mocy umowy np. dożywocia, darowizny, zawartej w formie aktu notarialnego, bowiem oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej wymagana jest forma aktu notarialnego;
• na mocy orzeczenia sądu lub ugody sądowej;

 

w przypadku służebności przesyłu

• na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego, gdyż oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej musi być wyrażone w tej formie;
• na mocy orzeczenia sądu – gdy właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, wówczas przedsiębiorca może żądać ustanowienia jej przez sąd za odpowiednim wynagrodzeniem.

 

Czy służebności są wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości i jaki charakter ma wpis?

Służebności są wpisywane w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej w Dziale III – “Prawa, Roszczenia i Ograniczenia” oraz w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej w dziale I –SP – „Spis praw związanych z własnością”.  Wpis ma jedynie charakter deklaratoryjny co oznacza, że niezależnie od tego czy uprawniony dokona wpisu w księdze wieczystej czy też nie, służebność powstaje. Z wpisem służebności do księgi wieczystej łączy się domniemanie, że służebność taka jest wpisana zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a ponadto wpisane w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

 

Co w przypadku gdy jest ustanowiona służebność (gruntowa lub osobista), jest wpisana do księgi wieczystej (np. służebność drogowa – przejścia czy przejazdu przez nieruchomość) a właściciel nieruchomości obciążonej tj. na której jest ustanowiona służebność, utrudnia lub uniemożliwia jej realizowanie np. budując ogrodzenie, zamykając bramę?

Przysługuje wówczas tzw. roszczenie posesoryjne tj. prawo do wystąpienia z powództwem o przywrócenie naruszonego posiadania służebności oraz zakazanie dalszych naruszeń. Roszczenie to wygasa jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

W przypadku nierespektowania wyroku przywracającego posiadanie służebności – właściciel nieruchomości władnącej może wszcząć postępowanie egzekucyjne, w którym może wnosić o wyznaczenie dłużnikowi, w tym przypadku właścicielowi nieruchomości obciążonej – terminu do wykonania określonych czynności, a po jego bezskutecznym upływie o udzielenie wierzycielowi umocowania do wykonania tej czynności na koszt dłużnika.

 

---