Remont a konieczność wejścia na grunt sąsiedni
Planujemy remont domu, w trakcie planowania prac pojawia się problem z dostępem do niektórych części domu i konieczność wejścia na sąsiednią działkę. Jak postąpić w takiej sytuacji ?
Wychodząc od podstaw należy wskazać, że prawo własności w tym prawo własności nieruchomości jest prawem chronionym w Polsce. Przepisy prawa przyznają właścicielowi uprawnienie do posiadania rzeczy, korzystania z niej i rozporządzania nią samemu, a więc z wyłączeniem innych osób. Zatem osoby trzecie mają obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności.
Zatem jeżeli okaże się, że aby w pełni wykonać remont musimy wejść na działkę sąsiada i tym samym wkroczyć w jego prawo własności musimy uzyskać jego zgodę. Należy z właścicielem uzgodnić sposób, zakres i termin korzystania z nieruchomości oraz ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
Zgoda właściciela nieruchomości może zostać wyrażona w formie ustnej oraz w formie pisemnej poprzez zawarcie z właścicielem porozumienia czy też umowy użyczenia fragmentu nieruchomości niezbędnego do dokonania prac.
Uregulowanie tych kwestii na piśmie jest zawsze zalecane i pożądane, w celu uniknięcia późniejszych sporów.
W przypadku, gdy właściciel nie wyraża zgody na wejście na jego nieruchomość, inwestorowi przysługuje prawo do zwrócenia się do organu administracji architektonicznej-budowlanej (starosty lub wojewody) z wnioskiem o rozstrzygnięcie o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych.
W treści wniosku należy wskazać przede wszystkim zakres planowanych prac. Istotne jest, że z takim wnioskiem należy zwrócić się przed rozpoczęciem prac. Organ rozpoznający wniosek nie jest jednak uprawniony do tego by kwestionować rodzaj i zakres planowanych robót budowlanych czy też konieczność ich przeprowadzenia.
We wniosku należy wskazać, że nie udało się uzyskać zgody właściciela i polubownie rozwiązać sprawy. W tym celu należy załączyć pismo potwierdzające zwrócenie się do właściciela z prośbą o wyrażenie zgody na dokonanie określonych robót budowlanych wraz z dowodem jego nadania lub doręczenia. W tym zakresie Sądy zgodnie przyjmują, że wystarczająca jest już sama próba uzyskania zgody.
Organ nie ocenia też dlaczego zgoda nie została wyrażona. Decyzja organu zastępuje zatem zgodę właściciela.
Ograniczenia w uzyskaniu decyzji
Po pierwsze uzyskanie decyzji musi poprzedzać rozpoczęcie robót. Druga istotną rzeczą jest charakter prac i ich zakres. Mianowicie decyzja może zostać wydana tylko w stosunku do robót, które zostały objęte zgłoszeniem, pozwoleniem na budowę czy też decyzja nakazującą wykonanie określonych prac. Do wniosku należy załączyć kserokopie tych dokumentów.
Jeśli wykonanie planowanych przez nas prac nie jest objęte obowiązkiem zgłoszenia czy uzyskania pozwolenia na budowę, skorzystanie z tego trybu – trybu administracyjnego nie jest możliwe. Tryb ten poza robotami budowlanymi dotyczy również robót przygotowawczych, które zdefiniowane zostały w Prawie budowlanym.
Należy również pamiętać, że po zakończeniu robót inwestor jest obowiązany do naprawienia szkody powstałej w związku z korzystaniem z nieruchomości. O obowiązku naprawienia szkody nie rozstrzyga organ. Następuje to na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.
Od decyzji inwestorowi jak i właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do wniesienia odwołania. Od decyzji organu II instancji przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Natomiast jeżeli decyzja jest ostateczna właściciel nieruchomości ma obowiązek znosić wykonywanie przez inwestora robót budowlanych lub prac przygotowawczych. W przypadku dalszego oporu na właściciela może zostać nałożona kara grzywny.
r.pr. Marta Biernacka
Comments are closed.