Prawa i obowiązki współwłaścicieli rzeczy
Uprawnienia współwłaścicieli rzeczy zawarte są w dwóch kategoriach praw: współposiadania i współkorzystania.
Zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego:
„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”
Współwłaściciel nie może posiadać rzeczy wspólnej „ponad swój udział”, bowiem granicą uprawnienia współwłaściciela do posiadania rzeczy i korzystania z niej jest identyczne uprawnienie przysługujące pozostałym współwłaścicielom.
Korzystania zawarte w art. 206 k.c. należy zatem rozumieć jako czerpanie z rzeczy wspólnej korzyści, które mają przede wszystkim charakter niemajątkowy albo tylko pośrednio są związane ze sferą majątkową (np. spokojne zamieszkiwanie na wspólnej nieruchomości, możliwość efektywnego prowadzenia na niej działalności gospodarczej).
Współwłaściciele mogą w drodze umowy uregulować współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej w taki sposób, który odpowiada ich interesom. Najczęściej jest to umowa quoad usum , ale jest także dopuszczalna umowa dzieląca posiadanie rzeczy pod względem czasowym (wyznaczająca okresy, w których każdy ze współwłaścicieli może posiadać rzecz wspólną w całości lub określonej części). Umowy takie należą do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu , a zatem powinny być zawarte przez wszystkich współwłaścicieli.
Poza tym współwłaściciel posiada prawo do rozporządzania swym udziałem w rzeczy wspólnej bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
W zakresie obowiązków współwłaścicieli należy wskazać, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy
z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Ponadto każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć czynności prawne (materialnoprawne i procesowe) oraz czynności faktyczne, które podejmowane są w toku bieżącego gospodarowania rzeczą wspólną, a zatem zmierzają do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym i nie powodują nadmiernych wydatków
Natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Należy także wskazać na uprawnienie każdego ze współwłaścicieli do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej oraz obowiązki ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z tą rzeczą.. Zgodnie z art. 207 kodeksu cywilnego: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.
Pojęcie pożytków zawarte w art. 207 kodeksu cywilnego odnosi się zarówno do pożytków naturalnych (art. 53 § 1 k.c. tj. płody rzeczy np. drewno z lasu, warzywa, owoce i inne odłączone od niej części składowe – kopaliny ( np. glina, piasek, kamień,), jak i cywilnych (art. 53 § 2 k.c. tj. dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego np. czynsz z najmu, dzierżawy).
Przez wydatki rozumie się wszelkie kwoty pieniężne i inne świadczenia majątkowe, które zostały przeznaczone na utrzymanie lub ulepszenie rzeczy wspólnej (jest to w istocie pojęcie tożsame z nakładami na rzecz). Z kolei ciężary muszą być identyfikowane z daninami publicznoprawnymi należnymi z tytułu własności danej rzeczy (np. podatek od nieruchomości). Art. 207 kodeksu cywilnego jest przepisem dyspozytywnym, zatem współwłaściciele mogą umownie , w inny sposób, uregulować zakres ich partycypacji w pożytkach, przychodach, wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną.
Korzystanie przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej wiąże się zarazem z koniecznością ponoszenia wydatków i obciążeń z tytułu posiadania rzeczy. Ustawodawca zalicza tu wydatki konieczne, niezbędne do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym, a więc związane z przeprowadzeniem remontów, odnowienia, renowacji czy naprawy rzeczy, także związane z ubezpieczeniem rzeczy, koniecznymi przeglądami, jak i użyteczne, zwiększające wartość rzeczy, jak ulepszenia czy modernizacje, w postaci zakupu nowych urządzeń. Współwłaściciel, który dokonał na rzecz wspólną nakładów, jest uprawniony do domagania się zwrotu ich części od pozostałych współwłaścicieli, stosownie do wielkości przysługujących im udziałów w rzeczy wspólnej
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r. III CZP 11/06 (LEX nr 180647)
„Roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów.”
Ponadto Sąd wskazał, że przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte jest np. w art. 226 k.c. w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, co ma miejsce w odniesieniu do nakładów, o których mowa w art. 226 k.c. Posługują się natomiast pojęciem wydatków i ciężarów. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu, jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady konieczne, użyteczne, a także zbytkowne. Oznacza to, że współwłaściciel, który dokonał nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, może się domagać zwrotu ich części od pozostałych współwłaścicieli, stosownie do wielkości ich udziałów.
r. pr. Aneta Woźniak
Comments are closed.