Odpowiedzialność odszkodowawcza za wady nieruchomości
Dzisiejszy rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany w zakresie wyboru kupna mieszkania. Możemy bowiem kupić mieszkanie w bloku w stanie deweloperskim, dom w zabudowie szeregowej lub dom wolnostojący. Potencjalny klient jedzie na spotkanie z deweloperem, aby zobaczyć swoje przyszłe wymarzone mieszkanie, następnie podpisuje umowę, a po dokonaniu remontu wprowadza się do swojego lokum. Mija kilka lat od momentu wprowadzenia się, po czym zauważamy wady tego mieszkania, które wcześniej nie były widoczne. Upłynął również okres gwarancji oraz rękojmi. Co w takim przypadku może uczynić kupujący? Poniżej krótka garstka przydatnych informacji.
Czym jest rękojmia?
Rękojmia stanowi odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego, jeżeli sprzedana rzecz ma wadę fizyczną lub prawną. Okres obowiązywania rękojmi w przypadku nieruchomości wynosi 5 lat od momentu wydania rzeczy kupującemu. Co istotne wskazać należy, że rękojmia jest ustawową odpowiedzialnością sprzedawcy za wady rzeczy, niezależnie od woli stron oraz treści umowy sprzedaży.
Czym jest gwarancja?
Gwarancja jest również swojego rodzaju odpowiedzialnością sprzedawcy za wady względem kupującego. Co istotne wskazać należy, że gwarancja jest dobrowolna, zatem jej ustanowienie jest zależne od woli sprzedawcy. Warunki gwarancji oraz czas jej trwania jest ustalony przez sprzedawcę
w dokumencie gwarancyjnym.
Czym są wady i jakie są jej rodzaje?
Jak już wcześniej wspominano, wady sprzedanej rzeczy mogą być fizyczne lub prawne.
Przykłady wad fizycznych:
- Gdy przedmiot umowy nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia – np. lokal przeznaczony do zamieszkania ma nieprawidłową izolację termiczną, co powoduje znaczny spadek temperatury,
- Gdy przedmiot umowy nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego – np. lokal nie spełnia właściwych parametrów akustycznych;
- Gdy przedmiot umowy nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia – np. lokal miał być wykonany z przeznaczeniem na studio nagrań;
- Gdy przedmiot umowy został wydany kupującemu w stanie niezupełnym – np. gdy brak jest części składowych nieruchomości objętej umową.
Przykłady wad prawnych:
- Rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, przykładem może być sytuacja, w której kupujący nabędzie od dewelopera dom lub lokal, który jest własnością osoby trzeciej;
- Przykładem wady prawnej może być również sytuacja, w której ograniczenie w rozporządzaniu mieszkaniem/domem przez sprzedającego wynika z orzeczenia sądu.
Odpowiedzialność kontraktowa na podstawie przepisu art. 471 k.c.
Upływ okresu rękojmi i gwarancji nie oznacza utraty przez kupującego wszystkich przysługujących mu uprawnień. Istnieje bowiem możliwość dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nabywca może domagać się od sprzedającego odszkodowania za szkody
z tytułu istnienia wady.
Przesłankami skutecznego dochodzenia odszkodowania z art. 471 Kodeksu cywilnego są:
- wykazanie szkody i jej wysokości,
- istnienie stanu nienależytego wykonania umowy sprzedaży nieruchomości, bądź jej niewykonania przez sprzedawcę,
- istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem umowy przez sprzedawcę, a powstaniem szkody.
Czego można żądać w ramach odpowiedzialności kontraktowej?
W następstwie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kupującemu przysługuje uprawnienie do naprawienia wyrządzonej szkody. Zgodnie z art. 363 par. 1 Kodeksu cywilnego: „Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej”.
W praktyce, w przypadku dochodzenia naprawienia szkody od sprzedającego, wysokość odszkodowania wyznacza wysokość kosztów prac niezbędnych dla usunięcia wady nieruchomości, bądź różnica pomiędzy wartością nieruchomości z wadami i bez wad. Kwota odszkodowania w procesie sądowym jest ustalana przez biegłego sądowego.
Wymagalność i przedawnienie roszczenia odszkodowawczego
Roszczenie o zapłatę odszkodowania jest roszczeniem bezterminowym, a zatem jego wymagalność wiązać należy ze momentem w którym wada ujawniła się i poszkodowany (nabywca nieruchomości) mógł rozpocząć egzekwowanie swoich praw. Od tego momentu poszkodowany ma sześć lat na dochodzenie swojego roszczenia.
prawnik Magdalena Cyburt
Comments are closed.