naprawy i remonty w wynajmowanym mieszkaniu
W trakcie trwania stosunku najmu lokalu, szczególnie długoterminowego, konieczność przeprowadzenia różnego rodzaju napraw lub remontów wydaje się nieunikniona.
Praktyka pokazuje, że u stron umowy najmu często pojawiają się wątpliwości, co do tego kto powinien sfinansować takie przedsięwzięcie. Rozbieżne przekonania w tym zakresie stają się zaś kością niezgody pomiędzy wynajmującym a najemcą.
Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące stosunku najmu rozróżniają trzy rodzaje nakładów na przedmiot najmu, których charakter determinuje, którą stronę stosunku zobowiązaniowego obciąża ich finansowanie. Nakłady na lokal dzielimy na:
- Ulepszenia, o których mowa w art. 676 k.c., rozumiane jako wszystkie korzystne zmiany w rzeczy, takie jak naprawy, konserwacje, polepszenia, które zwiększają jej wartość w chwili zwrotu, z wyłączeniem jednak drobnych napraw i napraw koniecznych;
- Drobne nakłady (art. 662 § 2 k.c.), a więc takie, które nie wymagają znacznego nakładu czasu i środków, w orzecznictwie przyjmuje się do nakładów takich zaliczyć można w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, dopływu i odpływu wody;
- Nakłady konieczne, czyli takie, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. O nakładach koniecznych stanowi art. 663 k.c.
Dla oceny charakteru nakładów na dany lokal istotne jest jego przeznaczenie, które wynajmujący i najemca powinni ustalić już na etapie zawierania umowy. Nie budzi wątpliwości, że inne wymagania co do standardu i stanu technicznego będą stawiane lokalom mieszkalnym, inne lokalom użytkowym z przeznaczeniem na prowadzenie w nich gabinetu lekarskiego, restauracji lub magazynu. Przykładowo, kran i zlew dla lokalu gastronomicznego mogą stanowić nakład konieczny, natomiast dla magazynu być jedynie ulepszeniem.
Zgodnie z przepisami, jeżeli naprawa jest niezbędna w celu korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, to wynajmującego obciąża obowiązek jej sfinansowania. Najemca, bezpośrednio po dostrzeżeniu wadliwości lokalu, powinien zgłosić wynajmującemu konieczność przeprowadzenia naprawy i wyznaczyć na jej realizację odpowiedni termin. Jeżeli wynajmujący odmówi dokonania naprawy lub nie wykona jej w wyznaczonym czasie, najemca będzie upoważniony do przeprowadzenia naprawy na koszt wynajmującego. Oznacza to, że w przypadku uchylania się wynajmującego od zwrotu kosztów takiej naprawy, najemca może skierować przeciwko wynajmującemu roszczenie o zapłatę.
Jeżeli wadliwość lokalu nie tylko nie pozwala na jego wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem, ale również zagraża zdrowiu najemcy, jego domowników lub pracowników, niezależnie od przeciwnych postanowień umownych, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym. Spośród wad zagrażających życiu w orzecznictwie wymienia się najczęściej: zawilgocenie i zagrzybienie, nadmierny hałas, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, niską temperaturę zagrażającą zdrowiu.
Inaczej niż w odniesieniu do nakładów koniecznych, to najemca będzie zobowiązany do pokrycia kosztów drobnych napraw w lokalu. O zaliczeniu do kategorii drobnych nakładów każdorazowo będzie decydować rodzaj naprawy, jej rozmiar oraz koszt. Tytułem przykładu można wskazać, że po stronie najemcy leży obowiązek dokonywania naprawy i utrzymywania w dobrym stanie osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, tak więc to najemca powinien dokonywać kontroli prawidłowego działania bezpieczników w skrzynce bezpiecznikowej, a także naprawić uszkodzone gniazdka lub włączniki. Najemcę nie obciążają natomiast naprawy przewodów umieszczonych w ścianie, które to naprawy niewątpliwie nie mieszczą się w kategorii drobnych nakładów.
Także nakłady będące ulepszeniami obciążają najemcę. Po ustaniu stosunku najmu wynajmujący może złożyć oświadczenie o ich zatrzymaniu za zapłatą ich równowartości lub też żądać przywrócenia przez najemcę stanu pierwotnego. Najemcy nie przysługuje roszczenie o zapłatę za ulepszenia, w sytuacji kiedy wynajmujący nie wyrazi woli ich zatrzymania. Jeżeli więc najemca zdecyduje się na przeprowadzenie w wynajmowanym lokalu remontu służącego jedynie podniesieniu estetyki lub standardu lokalu, powinien się liczyć z tym, że wynajmujący może odmówić zapłaty za takie nakłady i zażądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Wymienione powyżej zasady odpowiedzialności za przeprowadzenie napraw lub remontów lokalu dotyczą wyłącznie sytuacji, w których wynajmujący i najemca nie poczynili odmiennych ustaleń. Kwestia zasad rozliczania nakładów na przedmiot najmu może zostać uregulowana przez strony w treści zawieranego przez nie kontraktu. Wskazane powyżej przepisy dotyczące nakładów na przedmiot najmu mają charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony stosunku zobowiązaniowego mogą je ukształtować wedle swoich upodobań. Prawidłowo sporządzona umowa najmu zawierająca precyzyjne określenie obowiązków wynajmującego i najemcy, zdecydowanie zmniejsza ryzyko późniejszych konfliktów i nieporozumień pomiędzy jej stronami.
r.pr. Sylwia Grzyb
Comments are closed.