immisje – co to takiego?

Idealnie byłoby, gdybyśmy mieli miłych, uczynnych i kulturalnych sąsiadów z którymi świetnie się dogadujemy, pomagamy sobie wzajemnie i umawiamy się na wspólne grillowanie. Jednakże życie pisze różne scenariusze i bywa tak, że sąsiad uprzykrza nam życie. Zalecaną formą wyjścia z sytuacji jest oczywiście dogadanie się z sąsiadem. Jeżeli jednak to nie przynosi efektu, z pomocą przychodzą nam przepisy i regulacje prawne.

Właściciel nieruchomości powinien przy korzystaniu ze swojej nieruchomości powstrzymywać się od działań, które zakłócały by korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, jak to określa przepis, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Sytuacja w której sąsiad zakłóca nam korzystanie z własnej nieruchomości nosi nazwę immisji. Katalog sytuacji, które można zakwalifikować jako immisje jest katalogiem otwartym co oznacza, że nie można z góry określić jakie to będą sytuacje.

Immisje to po prostu oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą – sąsiednią. Może tu chodzić zarówno o działanie właściciela korzystającego z nieruchomości, jak i nieruchomości samej w sobie.

Rodzaje immisji?

Immisje można podzielić na dwa rodzaje: immisje pośrednie i bezpośrednie. Przyjmuje się, że immisje bezpośrednie to takie, kiedy jedna nieruchomość bezpośrednio oddziałuje na inną – np. woda z rynny przedostaje się na nieruchomość sąsiada. Immisjami bezpośrednimi można również określić sytuację, gdy ktoś wyrzuca śmieci na naszą działkę, albo porzuca na nią gruz.

Uznaje się, że oddziaływanie na sąsiednią nieruchomość inne niż immisje bezpośrednie to immisje pośrednie. Niektórzy uważają również, że immisje pośrednie to takie, które nie powstają celowo, w zamierzony przez sąsiada sposób. Tutaj można mnożyć więcej przykładów – za immisje pośrednie można uznać przykry zapach unoszący się z sąsiedniej nieruchomości, który wywołuje pies, który nie jest kąpany, hałas z kosiarki czy głośna muzyka. Immisje mogą powodować np. domy weselne czy przedsiębiorstwa zajmujące się ubojem zwierząt.

Co możemy zrobić w przypadku wystąpienia takich immisji?

Pierwszym krokiem powinno być wezwanie osoby, która dokonuje naruszeń do zaprzestania tych naruszeń. Być może po takim wezwaniu, sąsiad zaprzestanie dokonywać naruszeń, być może uda się nawet zawrzeć jakieś porozumienie na piśmie. Oczywiście takie zakończenie sporu byłoby najbardziej korzystne dla wszystkich stron – najszybsze, najtańsze i najmniej stresowe.

A gdy nie uda się dogadać z sąsiadem?

Wtedy pozostaje nam oczywiście droga sądowa. Możemy w takiej sytuacji wystąpić z pozwem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Chodzi o podjęcie przez sąsiada działań koniecznych do przywrócenia nam niezakłóconego władztwa nad naszą rzeczą i usunięcia bezprawnej ingerencji.

Taki pozew powinien zawierać wiele wymaganych prawem elementów, w szczególności określenie nieruchomości, której własność została naruszona, w sposób umożliwiający jej identyfikację, w szczególności przez podanie jej lokalizacji, a także numeru księgi wieczystej bądź zbioru dokumentów, sformułowane żądanie o nakazanie pozwanemu podjęcia dokładnie określonych przez powoda działań zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, bądź o zakazanie pozwanemu naruszania własności powoda; możliwe jest przy tym łączne sformułowanie obu żądań. Poza powyższym, pozew musi zawierać wiele innych elementów, takich jakie musi zawierać każdy pozew, np. określenie pozwanego – imienia, nazwiska, adresu itp.

Czy złożenie takiego pozwu wystarczy, aby sąsiad wreszcie zaczął zachowywać się prawidłowo?

Oczywiście samo złożenie pozwu do Sądu nie oznacza, że sprawa jest już dla nas wygrana. Pozew musi być szeroko uzasadniony, dodatkowo mogą wystąpić różne przesłanki, które sprawią, że wyrok będzie dla nas niekorzystny, np. sytuacja w której Sąd uzna, że zakłócenia, które powoduje sąsiad nie zakłóca korzystania z naszej nieruchomości bądź stopień zakłóceń nie przekracza przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Dlatego w pierwszej kolejności zawsze zaleca się podjęcie próby 'dogadania się' z sąsiadem.

 


 

r.pr. Milena Czuczwara

r.pr. Milena Czuczwara