Sprzedaż nieruchomości z prawem pierwokupu – krok po kroku

31 sierpnia 2021

blog, Blog wewnątrzMożliwość komentowania Sprzedaż nieruchomości z prawem pierwokupu – krok po kroku została wyłączona

W dzisiejszym wpisie wyjaśnię tematykę sprzedaży nieruchomości z prawem pierwokupu, dlatego w pierwszej kolejności zajmiemy się m.in. wyjaśnieniem czym jest prawo pierwokupu, komu przysługuje, a co najważniejsze – jak dokonać sprzedaży takiej nieruchomości.

Prawo pierwokupu nieruchomości– na czym polega?

Na początku należy wskazać, że prawo pierwokupu nieruchomości ogranicza właściciela danej nieruchomości, ponieważ nie może on swobodnie dokonać sprzedaży nieruchomości bez zgody osoby uprawnionej. Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy albo z czynności prawnej. Prawo pierwokupu oznacza pierwszeństwo nabycia nieruchomości przez osobę uprawnioną.

Jak skorzystać  z prawa pierwokupu?

W przypadku ustanowienia prawa pierwokupu na nieruchomości jest wymóg  zawarcia dwóch umów sprzedaży, a nie jednej. Pierwszą z nich jest warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, w której zbywca zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego za określoną w umowie cenę. Należy w umowie zawrzeć zapis, w której będzie warunek dotyczący przeniesienia własności nieruchomości, jeżeli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Należy zauważyć, że na mocy ww. umowy kupujący nie staje się jeszcze właścicielem.

Kolejną czynnością jest zawiadomienie przez właściciela uprawnionego do prawa pierwokupu. Właściciel musi przesłać uprawnionemu treść warunkowej umowy sprzedaży. Uprawniony zobowiązany jest do złożenia w ciągu miesiąca oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, chyba, że inny termin został zastrzeżony w umowie. W przypadku, gdy uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu to staje się on właścicielem na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie sprzedaży pomiędzy właścicielem a kupującym. Oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu przez uprawnionego powinno być złożone w formie aktu notarialnego.

Jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu, to właściciel może zawrzeć drugą umowę z kupującym, już przenoszącą własność nieruchomości, tzw. bezwarunkową umowę sprzedaży nieruchomości.

Jak przebiega sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu?

Poniżej procedura postępowania, jeśli właściciel sprzeda nieruchomość z pominięciem prawa pierwokupu. Konsekwencje powyższego będą uzależnione od tego, komu przysługiwało prawo pierwokupu. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeśli prawo pierwokupu przysługiwało:

1. Skarbowi Państwa;
2. Jednostce samorządu terytorialnego;
3. Współwłaścicielowi;
4. Dzierżawcy;

– to sprzedaż nieruchomości dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

W pozostałych przypadkach (np. gdy prawo pierwokupu zostało zastrzeżone w umowie), zlekceważenie prawa pierwokupu nie spowoduje nieważności sprzedaży. Umowa będzie ważna, nabywca stanie się właścicielem. Uprawniony do pierwokupu będzie mógł żądać odszkodowania.

Trzeba przy tym pamiętać, że sprzedaż nieruchomości jest możliwa tylko u notariusza. I to notariusz czuwa nad jej prawidłowym przebiegiem. Musi m.in. upewnić się, czy ktoś nie ma prawa pierwokupu nieruchomości. W niektórych przypadkach (gdy prawo to przysługuje gminie) to notariusz musi ją zawiadomić, że została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości, do której gmina może wykonać prawo pierwokupu.

 

---