Opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności – prawa nabywcy lokalu

16 stycznia 2026

blog, Blog wewnątrzMożliwość komentowania Opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności – prawa nabywcy lokalu została wyłączona

Opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności lokalu to sytuacja, która może narazić nabywcę na realne straty finansowe i życiowy chaos. Tymczasem obowiązujące przepisy – w szczególności znowelizowana ustawa deweloperska – przyznają nabywcom konkretne i skuteczne narzędzia ochrony. Jakie roszczenia przysługują w razie opóźnienia, kiedy można żądać kary umownej, rekompensaty lub odszkodowania, a kiedy odstąpić od umowy? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w poniższym artykule.

Opóźnienie dewelopera jako problem rynku nieruchomości

Opóźnienie dewelopera w oddaniu lokalu mieszkalnego stanowi jeden z najczęstszych problemów występujących na rynku nieruchomości pierwotnych. Zjawisko to rodzi istotne konsekwencje prawne zarówno dla dewelopera, jak i nabywcy lokalu.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych odgrywa istotną rolę w gospodarce oraz w zaspokajaniu podstawowych potrzeb społeczeństwa. Jednym z kluczowych elementów tego rynku jest działalność deweloperska, polegająca na realizacji inwestycji budowlanych i sprzedaży lokali mieszkalnych. Pomimo szczegółowych regulacji prawnych, w praktyce często dochodzi do sytuacji, w których deweloper nie dotrzymuje terminu oddania lokalu nabywcy. Opóźnienie to może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych i organizacyjnych dla nabywcy, takich jak konieczność przedłużenia najmu, opóźnienie przeprowadzki czy problemy kredytowe.

Znaczenie terminów w umowie deweloperskiej

W umowie deweloperskiej powinien zostać oznaczony termin oddania lokalu oraz termin przeniesienia jego własności – podpisania umowy o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę jego prawa własności. Umowa deweloperska powinna również regulować uprawnienia nabywcy na wypadek zwłoki dewelopera z wykonaniem tych obowiązków.

Zmiany w ustawie deweloperskiej od 1 lipca 2022 r.

Znowelizowane przepisy, obowiązujące od 1 lipca 2022 roku, zastąpiły ustawę z 2011 roku i wprowadziły szereg istotnych zmian, które mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa finansowego nabywców, przejrzystość umów i większą kontrolę nad działaniami deweloperów.

 

Kara umowna w umowie deweloperskiej

• Kiedy kara umowna przysługuje nabywcy

• Jak ustalana jest wysokość kary umownej

Co do zasady umowa deweloperska powinna przewidywać, że na wypadek niewykonania przez dewelopera obowiązków wynikających z tej umowy, nabywcy przysługuje kara umowna.

Z art. 35 ust. 1 pkt 14 nowej ustawy deweloperskiej wynika, że strony mogą swobodnie zadecydować o tym, czy chcą do umowy wprowadzać kary umowne czy też nie – nakazuje on określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały.

Kara umowna może dotyczyć wyłącznie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym – nie można więc wprowadzać kary umownej za nieterminową zapłatę ceny przez nabywcę (w tym przypadku właściwe jest zastosowanie instytucji odsetek).

Najczęściej spotykana kara umowna, czyli ta przysługująca nabywcy za niedochowanie przez dewelopera terminu do przeniesienia prawa własności lokalu czy też domu jednorodzinnego, powinna być określona procentowo lub kwotowo za każdy dzień opóźnienia.

 

Rekompensata ustawowa – art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej

• Kiedy przysługuje rekompensata

• Automatyczny charakter rekompensaty

Zdarza się, że umowa deweloperska nie zawiera żadnej kary umownej ani odsetek należnych nabywcy. W takiej sytuacji zastosowanie może znaleźć art. 39 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021r.
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z tym przepisem w przypadku, gdy strony nie przewidziały kary umownej ani odsetek, to deweloper zobowiązany jest wypłacić nabywcy rekompensatę w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z zawartej z nabywcą umowy.

Uprawnienie w zakresie rekompensaty rodzić będzie przede wszystkim niedotrzymanie przez dewelopera terminów wykonania przez niego obowiązków polegających na wybudowaniu budynku, przedstawieniu nabywcy do odbioru przedmiotu umowy lub zawarciu umowy przenoszącej na nabywcę jego własność.

Ustawowa rekompensata działa automatycznie na podstawie przepisów, niezależnie od treści umowy. Oznacza to, że nawet jeśli w Twojej umowie deweloperskiej nie ma ani słowa o karze umownej, nadal możesz skutecznie dochodzić swoich praw.

 

Odszkodowanie ponad karę umowną

• Ograniczenia wynikające z art. 484 § 1 KC

• Znaczenie uchwały Sądu Najwyższego

Często zdarza się, że zastrzeżona przez strony kara umowna jest na tyle niska, że nie kompensuje poniesionych przez nabywcę szkód powstałych na skutek zwłoki dewelopera.

W polskim prawie cywilnym obowiązuje zasada, że jeśli w umowie nie zastrzeżono możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego wartość kary umownej, żądanie takie jest niedopuszczalne. Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 31.10.2025r., III CZP 22/25:

„1. W razie wątpliwości postanowienie umowy deweloperskiej, zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które nie przewiduje uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej (art. 484 § 1 zdanie drugie k.c.), uważa się za niedozwolone postanowienie umowne. 2. Postanowienie, o którym mowa w punkcie 1, jest niedozwolone w szczególności wtedy, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.”.

 

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

W przypadku opóźnienia dewelopera w oddaniu lokalu mieszkalnego, nabywcy przysługuje również prawo do odstąpienia od umowy.

Zgodnie z ustawą deweloperską jednym z przypadków kiedy nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej jest nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności, w terminie określonym w umowie deweloperskiej – ten warunek jest obwarowany dodatkowymi przesłankami i wymaga m.in. wyznaczenia deweloperowi dodatkowego, 120-dniowego terminu do zawarcia umowy przenoszącej własność.

 

---