Obowiązki współwłaścicieli rzeczy
Zgodnie z art. 207 kodeksu cywilnego: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.
Korzystanie przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej wiąże się zarazem z koniecznością ponoszenia wydatków i obciążeń z tytułu posiadania rzeczy. Ustawodawca zalicza tu wydatki konieczne, niezbędne do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym, a więc związane z przeprowadzeniem remontów, odnowienia, renowacji czy naprawy rzeczy, także związane z ubezpieczeniem rzeczy, bieżącymi opłatami za media, podatkami, koniecznymi przeglądami, jak i użyteczne, zwiększające wartość rzeczy, jak ulepszenia czy modernizacje, w postaci zakupu nowych urządzeń.
Nakłady konieczne a nakłady użyteczne
W świetle art. 226 k.c. do nakładów koniecznych zalicza się te, które są niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne korzystanie z niej, zaś do nakładów użytecznych należą te, których skutkiem jest ulepszenie nieruchomości i nadanie jej właściwości podnoszącej jej funkcjonalność albo odpowiadające upodobaniom posiadacza. Może się jednak zdarzyć, że dany nakład był konieczny np. wymiana zniszczonej konstrukcji i pokrycia dachowego, ale zastosowane materiały budowlane ze względu na ich jakość i montaż nie tylko były niezbędne do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, ale doprowadziły do wzrostu jej wartości w porównaniu z jakością materiałów, które były dotychczas wbudowane. W takim przypadku w zakresie, w jakim jakość zastosowanych materiałów przewyższa jakość dotychczasowych i porównywalnych z nimi materiałów możliwych do zastosowania przez wzgląd na obowiązujące wymogi prawa budowlanego, należy je traktować jako nakłady użyteczne, skoro możliwe byłoby zamontowanie tańszych elementów, które również spełniałyby wymagania prawa budowlanego.
Współwłaściciel, który dokonał nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, może się domagać zwrotu ich części od pozostałych współwłaścicieli, stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Zatem do obowiązków współwłaścicieli nieruchomości należy:
- obowiązek pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej , proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów w niej;
- obowiązek dbania o nieruchomość (utrzymania jej w należytym stanie, dbania o czystość , wykonywanie bieżących napraw, remontów) ;
- obowiązek uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli na istotne zmiany w nieruchomości np. przebudowa, zmiana sposobu użytkowania ;
- obowiązek uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli na rozporządzanie rzeczą wspólna (najem, dzierżawa, sprzedaż);
- obowiązek współdziałania wszystkich współwłaścicieli w zarządzie rzeczą wspólną;
Rozporządzanie rzeczą wspólną
Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Natomiast zgodnie z art 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Czynności zwykłego zarządu, podobnie jak czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie mają swojej ustawowej definicji. Do zwykłego zarządu zaliczane są czynności prawne oraz czynności faktyczne, które podejmowane są w toku bieżącego gospodarowania rzeczą wspólną, które zmierzają do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym i nie powodują nadmiernych wydatków.
Natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną zaliczane jest wszystko to, co nie wchodzi w zakres zwykłego zarządu. Przy ocenie określonej czynności jako mieszącej się w zakresie zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd bierze się pod uwagę wszystkie okoliczności. W związku z tym, taka sama czynność w zależności od okoliczności może być zakwalifikowana jako czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Np. darowizna, sprzedaż rzeczy wspólnej, najem, dzierżawa, obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi, przebudowa budynku.
Ponadto zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Doktryna nadała im nazwę czynności zachowawczych. Czynności te nie dotyczą przy tym tylko zwykłego zarządu, ale mogą go także przekraczać. Przykładem takich czynności jest sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość szybkiego zepsucia , rozebranie budynku grożącego zawaleniem się, dochodzenie na drodze sądowej należności czynszowych.
r. pr. Aneta Woźniak
Comments are closed.