UMOWA DEWELOPERSKA

Mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego? To dylemat wielu osób planujących zakup mieszkania. Dziś krótkie rozważanie na temat umowy deweloperskiej i haczyków znajdujących się pośród tzw. 'drobnych druczków'.

1. Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej zanim ją podpiszemy?

W pierwszej kolejności myślę, że warto wyjaśnić, że to co ma znajdować się w umowie deweloperskiej jest ściśle określone w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nie będę teraz dokładnie wymieniać co ma się w niej znajdować, jednak sygnalizuje, że w przypadku braku elementów obligatoryjnych umowy, jest to podstawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez kupującego.

 

2. Czy umowa deweloperska zawiera jakieś załączniki?

Deweloper powinien do umowy dołączyć tak zwany prospekt informacyjny wraz z załącznikami. W prospekcie informacyjnym znajdują się m.in. informacje o deweloperze, przede wszystkim na temat jego doświadczenia. W prospekcie znajdziemy również informacje o nieruchomości i konkretnym lokalu, którego nabyciem zainteresowany jest klient. Prospekt jest załącznikiem do umowy deweloperskiej, dlatego treść prospektu i umowy nie może być sprzeczna, a deweloper przed podpisaniem umowy ma obowiązek poinformować nabywcę o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie.

 

3. Na co zwrócić uwagę przy podpisaniu umowy deweloperskiej?

Jest bardzo dużo aspektów umowy deweloperskich, które należy zweryfikować zanim ją podpiszemy. Myślę jednak, że najważniejsze z nich to sprawdzenie w jaki sposób zabezpieczone są nasze pieniądze, które wpłacamy deweloperowi, kolejno kwestia możliwości zmiany ceny czy też kwestia terminu odbioru mieszkania, wydania mieszkania i zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

4. Przejdźmy może do kwestii zabezpieczenia naszych pieniędzy. W jaki sposób deweloper może zabezpieczyć nasze pieniądze?

Pieniądze na poczet przyszłej nieruchomości mogą był wpłacone na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. W przypadku rachunku otwartego Inspektor Nadzoru Budowlanego jedzie na miejsce budowy po zakończeniu danego etapu i sprawdza, czy założone w harmonogramie prace zostały wykonane. Wypłata może zostać wstrzymana, jeśli wykryje jakieś nieprawidłowości. Jeżeli wszystko zgadza się z harmonogramem prac, bank wypłaca transzę środków firmie deweloperskiej zgodnie z obowiązującą umową deweloperską.

Natomiast w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata deweloperowi wszystkich środków na nim zdeponowanych następuje po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości a ściślej – po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego. Oczywiście ta druga opcja jest dla Kupującego dużo bardziej korzystna. Różnica polega zatem na ustaleniu, w którym momencie deweloper otrzyma nasze pieniądze.

 

5. Co jeszcze jest warte sprawdzenia przy tego typu umowach?

Należy z pewnością zwrócić uwagę na kwestię ceny mieszkania, a konkretnie kiedy może ona ulec zmianie. Ogólnie jest tak, że zmiana ceny w przypadku zmiany metrażu mieszkania to typowe zapisy umowy deweloperskiej. Rzeczywista powierzchnia mieszkania już po wybudowaniu często różni się od powierzchni, którą przewidziano w projekcie. Należy zwrócić uwagę, czy deweloper zwróci nam nadpłatę? Czy musimy dopłacić, jak mieszkanie będzie większe? Czy będziemy mieli możliwość odstąpić od umowy jeżeli wzrost ceny będzie rażący? Chciałabym również wskazać, że klauzule waloryzacyjne, które zakładają wzrost ceny mieszkania w przypadku np. wzrostu ceny materiałów budowlanych – są niedozwolone.

 

6. Przejdźmy zatem do kwestii terminu odbioru mieszkania, wydania mieszkania i zawarcia umowy przyrzeczonej. Czemu jest to istotne?

W umowie deweloper powinien zadeklarować do kiedy nastąpi zakończenie robót – i to jeszcze nie ma dla nas większego znaczenia. Ważniejsze jest, kiedy nastąpi odbiór mieszkania i jego przekazania – przy odbiorze możemy sprawdzić prawidłowość wykonania mieszkania zgodnie ze standardami jakości. Jest to bardzo ważny moment – wówczas możemy zgłosić wady mieszkania, wskazać na różnice jakościowe w materiałach i inne rzeczy, które nam się nie podobają. Deweloper nie ma prawa dokonać jednostronnego odbioru technicznego lokalu w przypadku niestawiennictwa nabywcy – a taki zapis umowny jest niedozwolony.

Najważniejszą datą jest dzień zawarcia umowy przyrzeczonej – czyli umowy przeniesienia własności. Sygnalizuje, że w przypadku przekroczenia przez dewelopera terminu podpisania umowy przyrzeczonej, jest możliwość odstąpienia od umowy przez kupującego (i żądania zwrotu zapłaconych rat).

 

7. Kwestia umowy deweloperskiej jest bardzo skomplikowana. Na co jeszcze zwrócić uwagę osobom, które chcą zakupić mieszkanie od dewelopera?

  1. Z pewnością na to, czy umowa deweloperska nie zawiera zapisu o skróconym czasie rękojmi na wady powstałe w wyniku źle przeprowadzonych prac budowlanych. Informuję, że prawo do rękojmi w przypadku mieszkań i domów od dewelopera wynosi pięć lat.
  2. Zachęcam również aby sprawdzić, czy można bez straty finansowej odstąpić od umowy w przypadku nie otrzymania kredytu hipotecznego. Sygnalizuję, że często w umowach znajduje się klauzula niedozwolona, która mówi o karze umownej w przypadku odstąpienia od umowy z powodu nieotrzymania kredytu hipotecznego.
  3. W umowie trzeba także sprawdzić, czy nie ma zapisu dopuszczającego możliwość zmiany materiałów budowlanych przez dewelopera. Taki zapis daje zbyt dużą swobodę w ich wyborze, na czym może ucierpieć jakoś wykonanych prac.

 

Umowa deweloperska kojarzy się raczej z wielostronicową umową, z której nie wiele można zrozumieć. Z tego o czym dziś napisałam można wywnioskować, że jej treść niejednokrotnie może wprowadzić nas w błąd. I tak właśnie się dzieje. Wzór umowy deweloperskiej jest obszerny i pisany specjalistycznym językiem, a osoba niemająca doświadczenia z umowami deweloperskimi może mieć wątpliwości, na co zwrócić uwagę, dlatego też zachęcam do wnikliwej analizy takiej umowy, lub skorzystania z pomocy radcy prawnego, który przeanalizuje całość i wskaże nam najistotniejsze elementy, na które powinniśmy zwrócić uwagę.

 


 

Aplikantka Radcowska Maja Serafin

Aplikantka Radcowska Maja Serafin