Rewolucja w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy!

30 października 2025

blog, Blog wewnątrzMożliwość komentowania Rewolucja w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy! została wyłączona

Dotychczas możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-tki) nie przysparzało wielu problemów. Prawomocna decyzja była bezterminowa i nie ograniczała inwestora czasowo-tj. w zakresie rozpoczęcia planowanej inwestycji. Jednak wraz z nadejściem 2026r. nadchodzą zmiany, które ograniczą możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Do najważniejszych z nich należą te, które wskazują,że:

1. Do 30 czerwca 2026 r. każda gmina musi uchwalić nowy dokument planistyczny w randze aktu prawa miejscowego – tzw. plan ogólny, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
2. Decyzje o warunkach zabudowy wydane od 1 lipca 2026 r. będą musiały być zgodne z ww. planami ogólnymi (dotychczas wydawane decyzje WZ nie musiały być zgodne ze stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy).
3. Gmina, w planie ogólnym, może ustalić strefę z zakazem zabudowy, co – od 1 lipca 2026 r. (z zastrzeżeniem, że plan ogólny, może zostać uchwalony przez gminę wcześniej, ponieważ ww. termin jest terminem ostatecznym) – będzie skutkowało brakiem możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki, która jest nią objęta.
4. Nowe przepisy nie anulują jednak obecnie obowiązujących decyzji o warunkach zabudowy (i wszystkich tych, które właściciele nieruchomości uzyskają przed uchwaleniem przez gminę planu ogólnego, co nastąpi najpóźniej 30 czerwca 2026 r.).

 

Ważność decyzji o warunkach zabudowy – 5 lat.

Ponadto, zmianie ulega także okres ważności decyzji o warunkach zabudowy:

• Wszystkie decyzje o warunkach zabudowy wydane od 1 stycznia 2026 r. będą miały określony termin ważności – 5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna. Po upływie ww. okresu – decyzje o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne począwszy od 1 stycznia 2026 r. – będą wygasać.
• Decyzje o warunkach zabudowy, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. są bezterminowe.

 

Co warto wiedzieć?

I. Jeżeli (prawomocną) decyzję o warunkach zabudowy uda się uzyskać do 31 grudnia 2025 r. – jest to najlepsza z możliwych sytuacji ponieważ będzie ona bezterminowa, chyba,że gmina przyjmie plan ogólny wcześniej aniżeli maksymalny czas tj. do 30 czerwca 2026r.

II. Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana (i stanie się prawomocna) pomiędzy 1 stycznia 2026 r. a 30 czerwca 2026 r.– również nie powinny zagrażać jej ustalenia wynikające z planu ogólnego (chyba, że – tak jak powyżej – plan ogólny zostanie przez gminę przyjęty wcześniej niż 30 czerwca 2026 r., ponieważ jest to termin ostateczny, a zatem – gmina może uchwalić plan ogólny również przed tą datą), ale będzie to już decyzja, która nie będzie bezterminowa (a obarczona 5-letnim okresem ważności).

Uwaga !!!

Jeżeli w terminie 5 lat inwestycja nie zostanie zrealizowana, a przedmiotowa działka (w międzyczasie) zostanie objęta w planie ogólnym zakazem zabudowy – uzyskanie kolejnej decyzji o warunkach zabudowy, po utracie ważności przez powyższą decyzję WZ, nie będzie już możliwe.

III. Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy nie zostanie uzyskana do 30 czerwca 2026 r. – gmina wyda ją już tylko pod tym warunkiem, że będzie ona zgodna z ustaleniami planu ogólnego (a zatem – działka, której dotyczy wniosek, nie będzie objęta np. zakazem zabudowy w ww. planie ogólnym).

 

Mając na względzie powyższe okoliczności należy zaznaczyć, iż nadchodzące zmiany w sposób dotkliwy będą ograniczały możliwości zabudowy planowanych inwestycji. Jest to ostatni przysłowiowy dzwonek na złożenie stosownego wniosku o wydanie warunków zabudowy dla przyszłych inwestycji.

Warto również zgłosić się do specjalisty, który zadba o sprawne zgromadzenie i przygotowanie niezbędnej dokumentacji, a także pomoże w uzyskaniu pozytywnej decyzji. 

 

---