Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Umowa przedwstępna to umowa, której celem jest przygotowanie i zapewnienie zawarcia innej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej, definitywnej, ostatecznej. Potrzeba jej zawarcia ujawnia się wówczas gdy strony nie są jeszcze gotowe, czy to ze względów faktycznych czy prawnych, do związania się umową ostateczną ale chcą jej zawarcie zagwarantować sobie na przyszłość.
Kiedy umowa przedwstępna jest zawierana?
Zawarcie umowy przedwstępnej może poprzedzać dojście do skutku umów kodeksowych takich jak np. umowa sprzedaży, ale również umów o odmiennej naturze, regulowanych przez przepisy spoza prawa cywilnego np. umowy o pracę czy umowy spółki handlowej.
Najczęściej umowa przedwstępna zawierana jest w sferze stosunków zobowiązaniowych, np. umowa sprzedaży nieruchomości. Strony mogą być zainteresowane zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży w szczególności gdy:
- chcą zapewnić zawarcie umowy przyrzeczonej w przyszłości, czyli zabezpieczyć się przed zawarciem przez sprzedającego umowy sprzedaży z kimś innym;
- nie chcą zawrzeć umowy przyrzeczonej z uwagi na brak wiedzy kupującego co do możliwości uzyskania odpowiednich zezwoleń np. pozwolenia na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
- zawarcie umowy przyrzeczonej w danym momencie jest niemożliwe, np. gdy kupujący jest w trakcie pozyskiwania kredytu niezbędnego do sfinansowania zakupu nieruchomości.
Charakter i treść umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna może być umową jednostronnie lub dwustronnie zobowiązującą. W pierwszym przypadku tylko jedna ze stron ma obowiązek zawarcia umowy. W przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej obie strony są nawzajem zobowiązane do złożenia oświadczeń o zawarciu umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna nie ma charakteru wzajemnego, z uwagi na brak ekwiwalentności świadczeń rozumianych zgodnie z treścią art. 487 §2 k.c.
Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Brak oznaczenia takich postanowień w umowie przedwstępnej powoduje jej nieważność. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna ona określać oznaczenie stron umowy, przedmiot umowy oraz cenę, za ją ów przedmiot ma zostać sprzedany. Umowa przedwstępna może również zawierać treść bogatszą niż essentialia negotii umowy przyrzeczonej (zadatek, warunek).
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest koniecznym elementem umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 389 §2 k.c. jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Za odpowiedni należy poczytywać termin dostosowany do specyfiki umowy przyrzeczonej i uwzględniający normalny czas przewidziany dla jej zawarcia. Jeżeli w terminie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Skutki zawarcia umowy przedwstępnej
Przedwstępna umowa sprzedaży co do zasady może być zawarta w dowolnej formie. Warto jednak mieć na uwadze treść art. 390 k.c., który wprowadza podział na skutek słabszy i silniejszy zawarcia umowy przedwstępnej.
Umową przedwstępną o skutku słabszym jest umowa, która nie czyni zadość wymaganiom co do ważności umowy przyrzeczonej, zwłaszcza co do jej formy. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej rozszerzyć obowiązek odszkodowawczy, a także zastrzec zadatek lub karę umowną.
Umowa przedwstępna o skutku silniejszym czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Umowa taka rodzi nie tylko roszczenie odszkodowawcze, ale również roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej i odszkodowanie przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.
Zadatek a zaliczka
W umowach przedwstępnych, zwłaszcza przy umowach sprzedaży, kiedy wpłata części ceny ma stanowić dodatkową gwarancję zawarcia umowy przyrzeczonej, często pojawia się zadatek lub zaliczka.
Zadatek to instytucja prawna, zdefiniowana w art. 394 §1 k.c., który stanowi:
„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Zaliczka nie wynika wprost z przepisów prawa. Jest to część ceny, która w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży podlega zaliczeniu na poczet owej ceny, a w przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej podlega zwrotowi.
apl. radc. Wiktoria Korycka
Comments are closed.